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行家论道2015年楼市房产销售市场有望回搭配

来源:上海星座网 时间:2020年05月30日
行家论道2015年楼市 房产销售市场有望回暖

房产销售有望回暖 不等于价格回升

在任志强看来,因为有强大的消费需求支撑,去年12月很多城市房产销售呈现出爆发性增长,比如北京房屋销售从不到1万套变成1.9万套,接近2万套。过去说北京有9万套房屋的存量,按照一个月销售9千套,大概有10个月的消化周期。据估算,去年全国住房消费在12亿平方米以上,仅次于2013年的13.1亿平方米,也是历史上的第二高峰点。

此轮楼市调整从2013年9月份左右开始,为什么那时楼市会出现下降?其中很重要的原因是因为银行把个人房贷的低利率变成了高利率,导致老百姓在100万元的房贷中会增加几十万元的利息。因而,开发商降价10万元,购房者多支付的利息超过这个优惠,导致实际购买能力减弱,房地产行情开始逆转。在四川,除了成都具有吸引力,城市人口在继续增加外,其他城市人口都在向外转移,而房地产开发量却在急剧增加,这些地方的楼市就出现了危险。

从2014年第四季度的楼市行情,以及目前的政策动态来看,政策面还是支持普通老百姓的住房消费,而且楼盘适度调整价格有望增加购房者,因此2015年房产销售有望回暖,但不要指望价格回升。

破解融资难融资贵 楼市有望复苏

影响经济增长以及楼市走向的最重要因素是什么?在北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟教授看来,无疑是货币政策的变化,过去几年里,融资难、融资贵是影响中国经济的致命原因,不过从2015年开始,融资贵这个问题将逐步得到化解,融资也不再那么难了。2015年主要资金价格将往下走,市场利率往下走,这并不是央行大放水了,而是实体经济对信贷的需求萎缩了。

去年10月份开始,中国经济增速放缓,物价低迷不振;11月份进入了加速螺旋下跌期;2015年上半年,尤其是2015年4月份之前会持续这样的状态,所以2015年经济会“7+2”的格局,就是经济增长7%左右,物价增长2%左右,估计CPI会在1.5%-1.6%的区间内。在这种格局下,未来要赚钱不是去圈煤矿、圈铁矿、圈稀土矿,而是要指向消费型的资源,比如干净的水、不可复制的旅游等。2015年最好的赚钱机会不在房地产,但房地产销售面积将达到“天量”,估计会达到13.5亿到14亿平方米,一、二线城市比较看好,三、四线城市非常一般;住宅不错商业很一般;销售面积不错销售价格很一般……

在钟伟看来,以往利润丰厚的商业地产风险在增大,不宜轻易进入。在国内外各大城市,人均商业面积达到1平方米到1.5平方米,绝对是很充足的供应量了,而成都未来还有2千多万平方米的供应量,所以成都商业地产的风险相当大。

按揭贷款在2015年会提速

2014年上半年房价在下跌,但为什么买房人意愿还是不足?在钟伟看来,扣除买涨不买跌的因素之外,作为买房者会看到虽然房价跌了,但是利率比较高,所以买房付了房价还要付利息,房价加利息负担使得购房者真实的财务负担不仅没有减轻,反而加重了。即使开发商给了10万元的优惠,银行按揭贷款却多收了30万元,结果相当于买房的时候还额外再负担20万元,再加上按揭贷款难办,因而开发商降价也没有用,销量难以看涨。

不过在2015年,按揭贷款办理会提速,提速原因是因为市场利率下降了。在利率市场化之后,在实体经济低迷不振的大背景之下,银行业可能会倾向于收益稳定、风险很低的投资风向,其中最重要的业务是住房按揭贷款。

所以2015年初,房地产市场按揭投放量、受理和批准的速度都大大提速了,按揭贷款9折85折利率也频频出现,这个是推动市场在2015年复苏的最大原因。政策宽松也是显而易见的,去年9月底国务院开常务会议,作出了关于房地产的9项政策调整,到现在落地的只有5项,还有4项政策陆陆续续会在今年两会放出来,这些都是对房地产利好的政策。

房地产业内部会产生千亿级众筹

过去一年,以远洋地产为代表,一些开发商试图尝试采用众筹模式促销,但大多无疾而终。那么众筹思路能否在房地产业生根发芽?对此,北京大学经济研究所常务副所长冯科认为,众筹对于房地产领域来讲它应该包括投资和消费两种,一种就是买公司的股票,对应产品,比如对应多少套房,每平方米多少钱,开发商给投资者多少股权回报。还有一种是消费型,投资者买了这个东西的股权,希望有一天转化成房子,要住进去,要在众筹过程当中表述自己的观点,包括希望什么样的户型、什么样的装修、什么样的朝向等,投资和消费两可。

在新的一年,具有强力信用的机构有机会把房地产众筹平台做起来,但目前没有成型的模式。什么叫众筹?互联网金融特别简单,叫P2P,其实就等于网上发股票,这里有一个好的项目,现在缺钱,发布方出资51%,投资者认为这个股权值多少钱?竞价或者10块钱一股都可以进来,它等于通过网上发布,这对证监会和券商是巨大的挑战,不需要证监会,不需要交易所,不需要会计师、律师,不需要券商,但是这里面也会出现很大的风险,不实项目诈骗。包括现在P2P公司累计倒闭已经超过220家,也出现了很多公司破产卷款潜逃,这个领域会出现很多风险。

冯科坚信,房地产行业内部将会产生千亿级的平台——互联网众筹虽然具备一定冲击力但是要想拿下对手斩获首胜难度较大。北京队阵容难有太大悬念,但这个千亿级的平台绝对不是四川成都哪个开发商做的。

行家建议

开发商要向核心城市收缩

第一,2015年还是回笼现金为主,减少企业的负债率,生存下来重要,健康比优秀更重要。不仅财务健康,而且还要法律健康。

第二阿迪达斯及锐步产品的销售呈双位数增加,要向核心城市收缩。中国面临“再城市化”,就是要教育医疗方便、上班方便、就业方便的地方回归,这是一个趋势。

第三,未来新型城镇化的方向有可能跟过去的次序是反过来的,过去城市群的兴起是从南到北,上世纪八十年代看深圳,九十年代看上海,2000年以后看天津。这次新型城镇化的路径应该是从北向南。

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